“预售制度在全球范围内通用且合理。如果取消预售制度，房企资金压力会更大，房价会进一步上涨，对购房者的不利影响更大。”
以上言论来自北京盈科律师事务所赵然。此话一出，遭到不少网友的反对。甚至有人直言，律师明显是坐在歪屁股上，是典型的装糊涂的人。
那么赵然律师说的对吗？首先，前半句“预售制度在世界范围内普遍合理”其实并没有错。很多人以为只有我国在实行预售制，其实不然。在美国、日本、新加坡等国家也有预售系统。
只是我们的预售制度与其他国家有很大的不同。以美国为例，预售制度要求购房者的抵押贷款在房屋建成之前不得放行，而金融机构只有在看到证明房子符合的入住证明后才会发放抵押贷款。生活条件。说白了，只有在房子落成，满足居住条件的情况下，才能将预售资金汇给开发商。在这种模式下，购房者不可能购买到未完工的楼房。
例如，在日本，预售制度要求，除了押金外，剩余的住房付款必须等到买家搬进来后才能将钱寄给开发商。这也最大程度地保护了买家的利益。
我的国家呢？从预售制度实施之初到现在，预售资金监管制度还没有一个统一的国家标准，而是“一城一策”。
以预售许可审批为例，一般要求建设进度基本完成主体结构的1/4以上，部分城市相对松散，商品房预售可以申请加或负零。比较严格的是上海和北京。 7层（含）以下的大型住宅及商业、办公项目需达到主体结构的天花板方可预售，8层及以上（含）需完成规划楼层数。预售只能在1/2、2/3以上（且不少于7层）后进行。
预售资金分阶段分配：1、已取得商品房销售（预售许可证）的，可使用商品房预售资金监管额度的30%； 2、如果主体结构封顶，可使用商品房预售资金监管限额的80%； 3、商品房预售房产初始登记完成后，剩余的商品房预售监管资金及利息全额返还。
综上所述，虽然很多国家实行预售制度，但由于制度本身的差异，不能一概而论。近年来，在全国多个房地产项目中，预售款被非法挪用。结果，本可以顺利交付的项目却未能如期交付，有的甚至多年未完工。可以说，主要责任在于开发商管理不善，但归根结底是预售系统的锅。
其次，如果取消预售，房价会进一步上涨，这对购房者更不利？是这样吗？在我们看来，取消预售并不一定会推高房价，一定会令购房者受益。一方面，过去几年房价上涨，不是一次因为取消预售。另一方面，现有房屋销售的结局不可能比今天更糟。因为人们的购房资金不会被挪用，也不会有未完工的楼房——大家买的都是看得见摸得着的真房子。如果你的开发者敢于失败，没有人会买你的。屋。这个理由太简单了，很多人还是睁眼说取消预售不好，一定是好事。用网友的话来说就是屁股坐歪了。
取消预售会涨价吗？许多专家说它会上升。原因是现房销售对开发商的资金要求比较高，开发周期长，开发商需要预付大量资金，根本没有实力大面积开发房地产。规模。尤其是那些资金实力较弱的开发商，如果取消预售，可能会破产。因此，这将导致市场上大量中小型房企被淘汰，开发商减少，每年售出的土地减少，相应的新房供应也减少专家：没有预售制房价会飞涨，供大于求房价就会上涨。
这个逻辑已经被许多专家使用了十多年。早在2008年，经济学家董帆就提出了类似的观点。但是，我想说的是，这个观点在十年前是完全正确的，因为当时我国的住房供应正处于严重短缺的阶段。
但现在这样说是一个经验主义错误。因为经过十几年的不断开发建设，我国住房基本不短缺，部分城市新建住房供应仍然严重过剩。
再看几组数据：1、央行报告显示，2019年城镇住房拥有率高达96%，每户拥有1.5房子;
2、国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭人均居住面积达到41.76平方米专家：没有预售制房价会飞涨，每户平均居住面积达到111.18平方米。我国城镇家庭人均居住面积为36.52平方米。这显然已经达到了发达国家的水平；
3、根据克而瑞数据，5月份百城商品房库存达到6.7亿平方米，同比增长5%。截至5月底，百城去库存周期为23.3个月。
按近6个月月均销售面积计算，一线城市短期清库存周期为13.9个月；二线代表性城市清算周期18.3个月；线代表全市23.4个月的出清周期，市场去库存压力较大。
从一二线城市来看，5月底库存消化周期超过24个月的城市有14个。其中，长春的解毒周期已延长至125个月，这意味着长春现有库存至少需要10年才能消化完。哈尔滨的排毒周期也达到了106个月，是一二线城市中仅有的两个超过100个月的城市之一。此外，一线城市的库存压力也不容小觑。其中，截至5月底，北京商品房退役周期达到27个月。
这三组数据很能说明问题：现在我国不仅房屋短缺，很多城市的库存也严重积压。尤其是很多三四线城市，五六年都不会开发，完全不用担心房子卖光了。一二线城市也是如此，一两年未开发的市场新房供应也充足。因此，不存在取消预售、新房供应跟不上、房价上涨等情况。
如果是这样，预售的取消也可以逐步进行，中小城市先取消，大城市再取消。这样，不是所有的问题都解决了吗？
事实上，在我们看来，取消预售制度有三个明显的好处：
首先，现有房屋全部出售，买家不会再购买烂尾楼，至于烂尾楼造成的一系列不稳定因素，将不复存在。这有利于房地产回归民生财产；
第二，在现房销售时代，开发商必须发挥自己的技能来盖房子，我国的住房整体质量将大大提高。那些偷工减料、被骗骗的开发商会被淘汰，好钱真的会赶走坏钱。另外，对于现房出售，为快速售出房屋，实现资金回笼，开发商将尽快完成商业、交通、教育等资源的入驻；
第三，省钱。大部分人买了期房，付了首付和贷款后，还要等一段时间，可能是几个月，也可能是一两年。在此期间，购房者需要承担租房费用和银行抵押贷款的双重压力。出售现房真正实现了入住，为购房者节省了大量不必要的开支。
