【泰国公寓房价投资产权】泰国公寓重建的压力呼唤法案改革

    2018-11-15 来源:外房网

 明年是1979年共管公寓法案颁布40周年,允许在泰国出售“高层冠军”公寓,现在曼谷及其附近有超过70万套完整的公寓单元。

 
第一代公寓现在已有30多年的历史 - 有些已经老化,有些则没有。有些开发项目设计不当,建造不良和/或维护不善,现在处于贬值的恶性循环中,不再对占用者有吸引力。在某些情况下,如果没有开发,开发中所有单元的总价值实际上小于其土地的价值。
 
早期建造的一些公寓如Somkid Gardens和Chidlom Place已经成为各自社区的标志性建筑,并且由于其经过深思熟虑的设计,良好的施工质量和整体公共区域管理而经受住了时间的流逝。


 
这些建筑物的单位价格实际上已经大幅上涨,目前Somkid Gardens的单位平均价格几乎是20世纪80年代后期的价格的五倍。
 
其他公寓有不同的故事,其中一些在1997年亚洲金融危机之前的房地产热潮期间建成,当时公寓市场主要由投机者推动。公寓预订的交易就好像它们是商品一样,很少考虑设计和规格。尽管位于一些最优质的地方,但这些建筑物的转售价格并未上涨,即使以折扣价格对这些单位的需求也很少。
 
相比之下,优质中央商务区的土地价格在过去30年中上涨了1000%。这促使一些单一所有权建筑业主拆除旧的和过时的建筑物并重新开发他们的遗址。
 
没有必要的财务资源来重建自己的其他所有者将他们的网站出售或出租给另一个开发者,然后开发者将开发该网站。 
 
在某些情况下,过去30 - 40年的建筑法规的变化允许在现场更高的地积比率使重建成为更具吸引力的主张。
 
曼谷现有的共管公寓没有重建。共管公寓法要求共同所有人一致通过任何决议终止共管公寓。根据过去的经验,不可能让100%的公寓共同所有者同意任何事情,更不用说出售和解散他们的财产了。它只需要一个反对共同拥有者作为唯一的少数人,并阻止集体出售共管公寓。
 
高层建筑的整体销售在新加坡等国家非常普遍,如果建筑物超过10年,则所有共同所有者仅需要80%的销售批准,而所有共同所有者的90%批准对于不到10年的建筑物是必需的。共同所有者通过集体出售整栋建筑而不是单独出售其单位而获得了更多收益。
 
世界各地还有较旧的高层建筑,这些建筑最初设计精良,能够进行翻新和升级。在美国这座“摩天大楼”的诞生地,有高层住宅建筑,尽管已有将近100年的历史,但仍然受到追捧。在香港,一些已有40年历史的建筑物的价格与同一地点的新建筑物价格相近。
 
在曼谷,世邦魏理仕认为,较好的旧建筑将继续具有吸引力,因为它们的原始设计旨在永恒,并将继续满足自住业主和租户的生活需求。
 
其他建筑物并不是那么幸运。他们的原始设计已经过时,进行翻新或升级是不值得的。这些建筑物的前景不佳,入住率低,价值下降。
 
解决这个问题的方法是修改法规,通过减少与新加坡类似的一致投票要求,使建筑物内所有业主的集体出售更容易。否则,建筑物将会恶化,它们将成为其所有者的价值陷阱,并降低其所在地区的可售性。

标签:泰国公寓产权 泰国公寓房价 泰国公寓投资

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